¿Qué es un préstamo de la FHA y cómo funciona?

Father holding toddler while cooking food in kitchenImage: Father holding toddler while cooking food in kitchen

In a Nutshell

Puede calificar para un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) con un pago inicial de tan solo 3.5%, incluso si su crédito no es perfecto. Por lo general, estos préstamos son más fáciles de obtener que los préstamos convencionales porque están asegurados por la Administración Federal de Vivienda. Pero a pesar de que están respaldados por el gobierno, aún debe comparar para encontrar la mejor hipoteca porque los préstamos de la FHA se emiten por prestamistas privados con distintos términos y requisitos.
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Un préstamo de la FHA es un préstamo hipotecario asegurado por el gobierno federal que le permite hacer un pago inicial desde tan solo 3.5% si califica.

Los préstamos de la FHA pueden ser útiles para quienes compran una vivienda por primera vez, pero no es necesario comprar una vivienda por primera vez para calificar. También pueden ser una buena opción si su crédito no es perfecto, ya que los préstamos de la FHA tienen un proceso de calificación más fácil que la mayoría de los préstamos hipotecarios convencionales.

Pero debe tener en cuenta que los préstamos de la FHA tienen algunas desventajas. La cantidad que puede pedir prestada tiene un límite, y si está obteniendo un préstamo de la FHA para aprovechar el bajo pago inicial, tendrá que comprar un seguro hipotecario, que puede hacer que los préstamos de la FHA sean más costosos que otros tipos de hipotecas.

Siga leyendo para obtener más información sobre los préstamos de la FHA y cómo funcionan.



¿Qué es un préstamo de la FHA?

Un préstamo de la FHA es un tipo de hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda que puede permitirle a usted hacer un pago inicial desde tan sólo 3.5% y que tiene requisitos crediticios menos restrictivos que muchos préstamos hipotecarios convencionales.

Puede utilizar los préstamos de la FHA para comprar una casa, refinanciar su hipoteca o renovar una casa.

Todavía tendrá que presentar solicitudes con instituciones financieras tradicionales como bancos y cooperativas de crédito, ya que dichas instituciones administran los préstamos. Y aunque los préstamos de la FHA están asegurados por el gobierno federal, eso protege al prestamista, no a usted, en caso de que no pague el préstamo.

¿Cuáles son los requisitos para un préstamo de la FHA?

Cuando solicita un préstamo de la FHA, su prestamista debe seguir ciertas regulaciones. El proceso de préstamo variará según su puntaje de crédito y el monto del pago inicial.

Para calificar para un préstamo de la FHA, debe cumplir con las siguientes reglas.

  • Puntajes de crédito mínimos — Necesitará puntajes de crédito (en inglés) mínimos de al menos 580 para calificar para un préstamo con un pago inicial del 3.5%. Necesitará puntajes de crédito mínimo de 500 para calificar para uno con un pago inicial del 10%.
  • Tipo de hipoteca — También deberá comprar, refinanciar o renovar una vivienda que tenga de una a cuatro unidades y planear usar la residencia como su hogar principal.
  • Relación deuda a ingresos (en inglés) El total de los pagos mensuales de su deuda, incluyendo cualquier hipoteca, generalmente no puede ser más del 43% de sus ingresos brutos.
  • Finanzas — Su prestamista verificará su crédito e ingresos, así como el valor de la propiedad que desea comprar.

Tenga en cuenta que las tasas de interés y los términos de los préstamos pueden variar. Debe comparar precios para ver qué prestamista le ofrece las condiciones más favorables para su situación.

¿Cuáles son los tipos de préstamos de la FHA?

Si está pensando en solicitar un préstamo de la FHA, tiene algunas opciones que puede considerar.

  • Préstamo hipotecario de vivienda básico 203(b) de la FHA — Esta opción proporciona hipotecas de prestamistas participantes para comprar o refinanciar una vivienda unifamiliar o una propiedad multifamiliar para viviendas de una a cuatro unidades.
  • Programa 203(k) de la FHA (en inglés) Si la casa que desea comprar necesita algo de trabajo, este programa proporciona hasta $35,000, incluidos en una hipoteca para la compra o refinanciamiento de una casa (para rehabilitarla).
  • Préstamo de construcción permanente — Si no desea comprar una casa existente, un préstamo de la FHA también puede ayudarlo a financiar la compra de una casa que construya.  
  • Hipoteca para mejoras de energía eficiente — Este programa le permite realizar mejoras energéticas “rentables” en su vivienda, ya sea para una vivienda nueva o para refinanciar su préstamo actual.

Muchos prestamistas distintos ofrecen préstamos de la FHA. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (en inglés) ofrece una “lista de búsqueda de prestamistas” en su sitio web, donde puede buscar prestamistas. Puede buscar por nombre de un prestamista específico, por ubicación o por tipo de prestamista.

¿Cómo funcionan los préstamos de la FHA?

Si cree que un préstamo de la FHA puede ser una buena opción para usted, puede empezar a ahorrar para el pago inicial e investigar posibles prestamistas con la herramienta de búsqueda de HUD.

Una vez que esté listo para presentar su solicitud, hay algunas cosas que querrá tener en cuenta.

Ventajas de los préstamos de la FHA

  • Requisitos de pago inicial bajo — Usted puede ser elegible para un préstamo de la FHA con un pago inicial desde 3.5% si tiene puntajes de crédito de al menos 580. (Es posible que deba dar un pago inicial de 10% si su puntaje de crédito está entre 500 y 579).
  • Ayuda permitida para el pago inicial — La FHA permite obsequios financieros o asistencia para el pago inicial siempre que cumpla con los requisitos de la FHA. No todos los préstamos convencionales permiten obsequios para el pago inicial.
  • No se requiere buen crédito — La FHA permite préstamos con puntajes de crédito desde 500. Eso puede ser útil si su historial crediticio es inestable.
  • Los vendedores pueden ayudar con los costos de cierre de un préstamo de la FHA — La FHA permite que los vendedores de viviendas paguen hasta el 6% de los costos de cierre de un préstamo. Los prestamistas convencionales pueden limitar la contribución de un vendedor al 3% de los costos de cierre, aunque algunos permiten que los vendedores paguen hasta el 6%.

Desventajas de los préstamos de la FHA

  • El seguro hipotecario puede ser costoso. Puede tener que pagar un precio por hacer un pago inicial pequeño. Tendrá que pagar una prima única de seguro hipotecario por adelantado, así como una prima anual que se cobra en cuotas mensuales. La prima única es generalmente igual al 1.75% del precio de compra de la vivienda y puede financiarse con la hipoteca o pagarse en efectivo, pero no una combinación. La prima anual depende del monto de su préstamo y la relación préstamo a valor (en inglés).
  • Hay un límite para la cantidad que puede pedir prestada. La FHA establece límites de préstamos basados en los precios promedio de las viviendas en áreas metropolitanas y condados. A partir de julio de 2020, el máximo de la FHA para una vivienda unifamiliar en un “área de bajo costo” es de $331,760, mientras que en un “área de alto costo” el máximo es de $765,600. Alaska, Hawaii, Guam y las Islas Vírgenes son excepciones con un máximo de $1,148,400 por vivienda unifamiliar. Estos límites de préstamos cambian periódicamente, así que asegúrese de buscar información actualizada. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano tiene una herramienta de búsqueda en su sitio web (en inglés) para identificar los límites hipotecarios por condado y estado, para que pueda averiguar cuánto puede pedir prestado en el lugar donde vive.
  • ¿Tiene buen crédito? Considere otras opciones. Si tiene crédito sólido y no tiene suficiente dinero para un gran pago inicial, es posible que desee considerar otras opciones debido a las primas hipotecarias de los préstamos de la FHA. Solo tenga en cuenta que, si no hace un pago inicial de al menos un 20%, probablemente tendrá que pagar un seguro hipotecario privado o PMI, por sus siglas en inglés.

¿Cómo funcionan los intereses en un préstamo de la FHA?

Los préstamos de la FHA pueden ser préstamos de tasa fija o ajustable.

  • Con los préstamos de tasa fija, la tasa no sube ni baja según una tasa de índice, por lo que el pago de su hipoteca es más estable y predecible durante la vigencia del préstamo.
  • Los préstamos hipotecarios de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) se mueven de acuerdo con una tasa de interés de índice de referencia específica, como la tasa de oferta interbancaria de Londres (Libor, por sus siglas en inglés) que es una tasa que algunos grandes bancos usan para cobrarse entre sí por préstamos a corto plazo. Eso significa que la tasa de interés y el pago mensual se pueden ajustar periódicamente.

Los préstamos con tasa ajustable pueden tener tasas iniciales más bajas que los préstamos con tasa fija, pero pueden aumentar con el tiempo.

Por ejemplo, un préstamo con tasa ajustable puede estructurarse de una manera que se conoce como 3-1 ARM. Esto significaría que su tasa de interés sería fija durante los primeros tres años y podría cambiar anualmente después del período inicial de tres años. El préstamo podría establecerse de modo que su tasa de interés pudiera aumentar hasta en un 1% cada año, con un aumento máximo del 5% durante la vigencia del préstamo.

La duración de su préstamo hipotecario también afecta la tasa que paga. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor tiene una herramienta en línea (en inglés) que le permite explorar las tasas potenciales en función de una serie de factores, incluyendo el lugar donde vive, el tipo de préstamo, el pago inicial y el plazo del préstamo.

¿Cuáles son algunas alternativas a los préstamos de la FHA?

Si no está seguro de si un préstamo de la FHA es adecuado para usted, existen algunas otras opciones a considerar.

  • Préstamo convencional — Un préstamo convencional significa que su hipoteca no forma parte de un programa gubernamental. Hay dos tipos principales de préstamos convencionales: conformes y no conformes. Un préstamo conforme sigue las pautas establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac, como los montos máximos de préstamos. Un préstamo no conforme puede tener más variabilidad en la elegibilidad y otros factores.
  • Préstamo del USDA Un Préstamo del USDA, también llamado préstamo de desarrollo rural, puede ser una opción para personas con ingresos bajos a moderados que viven en áreas rurales. Pueden ser atractivos porque ofrecen pagos iniciales de cero, pero tendrá que pagar un recargo y las primas del seguro hipotecario por adelantado.
  • Préstamo VA Los Préstamos VA se dan a prestatarios elegibles por parte de prestamistas privados, pero están asegurados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos. Es posible que pueda hacer un pago inicial bajo (o que incluso no deba hacer ningún pago inicial). Probablemente tendrá que pagar una tarifa por adelantado al cierre, pero no se requieren primas mensuales de seguro hipotecario.

Lo qué sigue: ¿Es un préstamo de la FHA adecuado para usted?

Si está considerando un préstamo de la FHA, aquí hay algunas cosas más en las que debe pensar antes de presentar la solicitud.

  • ¿Cuál es mi presupuesto para una casa?
  • ¿Cuánto dinero puedo destinar al pago inicial?
  • ¿En qué condiciones está mi crédito?
  • ¿Quiero comprar una vivienda que necesita reparaciones? ¿O una nueva construcción?
  • ¿Estoy bien pagando más cada mes por el seguro hipotecario?
  • ¿Tengo un prestamista preferido?

Debe comparar cuidadosamente a los prestamistas para encontrar el préstamo que mejor se adapte a su situación y considerar todas sus opciones antes de comprometerse a largo plazo.


About the author: Erin Dunn is an editor at Credit Karma who specializes in personal loans and is passionate about financial literacy and budgeting. She’s an award-winning business journalist and editor w… Read more.